Un terreno mal ubicado en el mapa muestra lo que cuesta digitalizar un trámite sin reformarlo.
En lo que va del año, más de 326 mil peruanos entraron al visor gratuito de la SUNARP para ver su terreno en un mapa. Hicieron 2.6 millones de consultas, según informó El Peruano el 30 de septiembre. Desde el celular se busca el predio por su número de partida, su dirección o sus coordenadas, y el visor muestra su forma y permite descargar sus medidas. Cada consulta es una persona que quiere ver dónde empieza y dónde termina lo suyo.
El mapa promete certeza y a veces entrega una sorpresa. Conozco propietarios, en distintas regiones del país, cuyo terreno aparece corrido de lugar en la información registral: el terreno está donde siempre estuvo, el papel lo ubica en otro punto, y mientras ambos no coincidan no pueden venderlo. Corregir esa diferencia puede costar meses, dinero y paciencia, y en algunos casos deja al propietario expuesto a extorsiones de vecinos y de la corrupción de malos funcionarios. Cuando ese terreno es la casa de una familia o el único bien de un agricultor, un desajuste de coordenadas se convierte en una puerta cerrada.
La escala es nacional. El 23 de octubre de este año COFOPRI empezó a entregar en Cusco 1,127 títulos, algunos a familias que esperaron más de treinta años, mientras el Gobierno informa que más de dos millones de predios urbanos del país siguen sin título. Cada título entregado es una buena noticia, pero deja una pregunta abierta: ¿sabemos con precisión dónde queda el terreno que se titula? Un título con el predio mal ubicado promete más de lo que permite hacer.
Cuando el mapa y el terreno no coinciden
La explicación técnica es menos misteriosa de lo que parece. Un mapa se dibuja con un sistema de referencia, y el Perú ha usado más de uno. Cuando los datos pasan de un sistema a otro, los puntos se corren, como se corre un dibujo si se calca con otra regla. En agosto, ante un caso de Tarapoto, el Tribunal Registral reconoció esa posibilidad en la Resolución N.º 3884-2026-SUNARP-TR. Pidió distinguir entre un error del propietario y una diferencia técnica, y señaló que la segunda no debería impedir inscribir el título. Es el criterio de una sala y no una regla general, y apunta a lo esencial: un desajuste técnico y un conflicto de propiedad se parecen en el papel; pero, son cosas distintas.
El desajuste tiene raíces institucionales. Según un diagnóstico académico de 2021, el Perú tiene varios catastros con estándares distintos y ninguno a nivel nacional; en tanto que, el mapa del registro se reconstruyó a partir de títulos antiguos, muchos de los cuales sin planos. No se trata tanto de buscar un culpable; sino, de ver el costo de corregir esa herencia que recae sobre quien menos puede evitarlo. Esa es la pregunta del título.
Lo que aprendí con las telecomunicaciones
A comienzos de los noventa participé en la reforma jurídica de las telecomunicaciones. No nos limitamos a modernizar las empresas que existían: transformamos las reglas que organizaban el sector, abrimos la puerta a la inversión privada, a la competencia y a la innovación, y empezamos preguntando a quién debía servir todo aquello, con el usuario en el centro. Los resultados los conté en mi artículo anterior. Me interesa recuperar el método, que consiste en preguntarse por qué existe una regla antes de preguntarse cómo hacerla más rápida.
Hoy el Estado tiene herramientas que en los noventa eran inimaginables: un DNI digital con el mismo valor legal que el físico, cuyas reglas RENIEC aprobó el 1 de agosto de 2026, mapas satelitales, inteligencia artificial y blockchain. Hay dos maneras de usarlas. La primera lleva a la pantalla el trámite tal como era, con todos sus pasos, y el ciudadano hace el mismo recorrido con un teléfono en la mano. La segunda empieza por preguntar para qué sirve cada paso y quita los que ya no hacen falta.
La constitución de empresas muestra la primera manera. La plataforma de la SUNARP permite desde 2017 inscribir una sociedad en menos de un día, y el trámite siguió pasando por la notaría, con un número que el ciudadano imprimía y llevaba. El recorrido se aceleró y se conservaron todas las estaciones. La segunda manera cambia quién hace el trabajo. Si el Estado ya tiene tus datos y puede verificar tu identidad, deja de pedirte que se los lleves otra vez, y es él quien consulta, cruza y corrige lo que haga falta. El esfuerzo pasa del ciudadano a la institución, que es la que dispone de las herramientas para hacerlo.
Lo que ganaríamos
Si el desplazamiento de un terreno es técnico, el Estado puede corregirlo una vez para todos. Identificaría los desplazamientos que provienen de diferencias entre sistemas de medida y los rectificaría con un criterio público, notificando a los colindantes y dándoles un plazo para oponerse. El propietario iniciaría su propio procedimiento solo cuando exista una discrepancia que el sistema no pueda explicar. La garantía esencial, que quien pudiera resultar afectado sea notificado y pueda oponerse, se conserva, y cambia quién carga el costo de empezar. La inteligencia artificial ayudaría a detectar a gran escala los desplazamientos y las superposiciones, y a señalar los casos que merecen la revisión de una persona, que sigue respondiendo por la decisión.
El beneficio más inmediato sería para las familias. Una propiedad con coordenadas correctas puede venderse, heredarse y repartirse entre hermanos sin que un desajuste de origen técnico detenga la operación. La experiencia peruana de titulación sugiere que la propiedad bien definida abre oportunidades: un estudio de Field, Field y Torero sobre el campo peruano entre 1994 y 2004 encontró que los hogares que obtuvieron título tuvieron más probabilidades de pasar a cultivos de exportación, y que quienes lo hicieron tuvieron mucha menos probabilidad de ser pobres en 2004.
También ganaría el Estado. En 2021 la Contraloría contó 2,445 obras paralizadas por más de 18 mil millones de soles, y entre las causas que su titular señaló figuran los terrenos sin saneamiento físico o legal. Un mapa de predios confiable hace más corto el camino entre un proyecto aprobado y una obra en marcha, es decir, un colegio, una carretera o un puesto de salud que llegan antes a quienes los esperan.
Los municipios saldrían beneficiados por otra vía. El Perú recauda por impuesto predial el 0.2 % del PBI, según una cita de la OCDE en el diagnóstico de 2021, frente a un promedio latinoamericano de 0.4 % y de 1.1 % en los países de la OCDE. Un catastro al día permitiría a los gobiernos locales cobrar con justicia y financiar servicios. Un informe reciente del CIES observa que los recursos propios representan menos del 10 % del presupuesto local, y que ese incentivo contribuye a que se mantengan trámites costosos. Un municipio con recursos estables tendría menos razones para vivir de ellos.
Los emprendedores ganarían tiempo. El mismo informe estima que abrir una pequeña empresa cuesta entre 1,500 y 3,000 soles, y propone para las bodegas un piloto con ventanilla única y constancias automáticas, con la meta de pasar de 45 a 9 días. Cada día que se ahorra es capital de trabajo que un negocio nuevo conserva. La identidad digital hace posible algo parecido en la vida cotidiana. Estonia, que según su portal oficial tiene el 99 % de sus servicios en línea, sigue la regla de pedirle al ciudadano cada dato una sola vez, y eso evita el viaje a la capital de provincia para repetir una gestión.
Esas ganancias llegan solo si nadie queda fuera. El informe del CIES recuerda que el 40 % de las municipalidades carece de conectividad, y recomienda mantener la atención presencial en los Centros MAC mientras avanza lo digital. Reformar para quien tiene celular y señal sería construir otra brecha, y la reforma que planteo incluye a quien necesita ir en persona.
Hay un último beneficio, más difícil de medir. Un registro que conserva visible la historia de cada cambio dificulta el fraude y el tráfico de terrenos, y la blockchain puede contribuir a eso. La cadena protege lo registrado de alteraciones, y un dato mal medido queda registrado con la misma fidelidad, de modo que primero hay que medir bien. Cuando la gente confía en el registro, compra, vende y presta con menos temor, y esa confianza sostiene una economía.
Cada procedimiento podría someterse a tres preguntas. Qué riesgo previene. Si ese riesgo puede prevenirse de otra manera, con menos costo para quien no lo causó. Y cuando el sistema falla, quién paga. Los trámites que respondan bien las dos primeras seguirán, y la tercera aclara el reparto del costo mientras se hacen los cambios.
La pregunta pendiente
La reforma de las telecomunicaciones tuvo éxito porque cambió las reglas y no solo las máquinas. Con la tecnología de hoy, esa audacia sirve para algo más cotidiano que una industria: la manera en que una familia compra un terreno, abre un negocio o prueba que es quien dice ser. Conservar las garantías indispensables forma parte del método.
¿Qué ocurriría si nos atreviéramos a transformar la arquitectura jurídica y administrativa del Perú con la misma audacia con que transformamos las telecomunicaciones hace más de treinta años? Piensa en el último trámite que hiciste: ¿cuántas veces tuviste que demostrar quién eres, y qué dato te pidieron que el Estado ya tenía?